法院：買家不屬于“跳單”違約，但應(yīng)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)
業(yè)主同時(shí)委托多家中介公司出售房屋，購(gòu)房者通過(guò)甲中介公司安排看房，又通過(guò)乙中介公司達(dá)成交易，購(gòu)房者的行為是否屬于“跳單”？近日，廣西壯族自治區(qū)南寧市興寧區(qū)人民法院審結(jié)一起中介合同糾紛案，判決購(gòu)房者向甲中介公司支付中介費(fèi)1000元。
2022年12月，鳴鳴找到甲中介公司，讓其幫忙尋找合適的房源。甲中介公司根據(jù)鳴鳴的需求推薦房源信息，并帶鳴鳴實(shí)地看房。多番看房過(guò)后，鳴鳴對(duì)案涉房屋較為滿意。在溝通價(jià)格時(shí)，甲中介公司稱業(yè)主給出最低價(jià)150萬(wàn)元，但鳴鳴認(rèn)為該價(jià)格超出預(yù)算范圍，未同意購(gòu)買。
在這期間，鳴鳴同時(shí)與案外人乙中介公司就案涉房屋的價(jià)格、稅費(fèi)等事項(xiàng)進(jìn)行溝通。最終，鳴鳴通過(guò)乙中介公司與業(yè)主簽訂房屋買賣合同，以房屋價(jià)格148萬(wàn)元、稅費(fèi)各自承擔(dān)的條件達(dá)成交易。鳴鳴向乙中介公司支付中介費(fèi)1萬(wàn)元。甲中介公司認(rèn)為鳴鳴違背誠(chéng)信原則，“跳過(guò)”己方公司與業(yè)主簽訂房屋買賣合同，拒不支付中介服務(wù)費(fèi)，其行為構(gòu)成違約，遂訴至法院。
法院審理后認(rèn)為，中介合同是一種諾成、有償、不要式合同，當(dāng)事人意思表示一致即可成立，但中介人收取報(bào)酬應(yīng)當(dāng)以中介人促成合同成立為前提。甲中介公司以營(yíng)利為目的，為鳴鳴提供房源信息和帶看房服務(wù)，鳴鳴出于自身購(gòu)房需求，通過(guò)中介公司獲取房源信息和接受帶看房等服務(wù)。雙方雖未簽訂書(shū)面中介合同，但口頭協(xié)商約定中介費(fèi)按照房屋成交價(jià)的3%支付，意思表示一致，存在事實(shí)上的中介合同關(guān)系。
中介人按合同約定提供中介服務(wù)后，委托人是否利用其提供的信息、機(jī)會(huì)等條件與業(yè)主訂立合同，是判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的關(guān)鍵。業(yè)主同時(shí)將案涉房屋委托給多家中介公司對(duì)外出售，房源信息并非甲中介公司獨(dú)有。鳴鳴購(gòu)房時(shí)并未利用甲中介公司的房源信息、機(jī)會(huì)和服務(wù)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，經(jīng)權(quán)衡比較，最終選擇通過(guò)報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的乙中介公司與其達(dá)成交易，亦支付中介費(fèi)1萬(wàn)元，其行為不構(gòu)成“跳單”違約。
中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。鑒于甲中介公司在為鳴鳴提供房源信息、帶看房等中介活動(dòng)中付出了必要的勞務(wù)，鳴鳴亦表示同意支付相應(yīng)中介費(fèi)。最終，法院依法判決鳴鳴向甲中介公司支付中介費(fèi)1000元。
■法官說(shuō)法
民法典對(duì)“跳單”違約的構(gòu)成要件作出明確規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。這一條款旨在維護(hù)中介人的合法權(quán)益，弘揚(yáng)重信踐諾的契約精神，但并不限制買賣雙方合理的消費(fèi)選擇。
實(shí)踐中，售房者為增加交易機(jī)會(huì)，往往委托多個(gè)中介公司代理，同一房源信息被多家中介公司掌握。購(gòu)房者通過(guò)正當(dāng)途徑從不同中介公司獲取到房源信息，有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易。因此，判斷是否構(gòu)成“跳單”違約，不能簡(jiǎn)單以提供服務(wù)的時(shí)間先后為標(biāo)準(zhǔn)，需綜合判斷中介人是否屬于獨(dú)家委托、買賣雙方達(dá)成合意是否利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)等條件。任何人從事市場(chǎng)交易活動(dòng)都應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，遵守契約精神，共同維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序。
