王X與王XX商品房銷售合同糾紛二審民事判決書

案??由 房屋買賣合同糾紛

案??號 （2022）京01民終4717號

  發(fā)布日期 2022-07-28

北京市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2022）京01民終4717號

上訴人（原審被告）：王X，男，1970年9月出生，住北京市豐臺區(qū)。

委托訴訟代理人：羅XX，北京再虹律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：王XX，女，1967年11月出生，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：姚恒，北京倡信律師事務(wù)所律師。

上訴人王X與被上訴人王XX房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2022）京0109民初95號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年4月2日立案后，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十一條第二款規(guī)定，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2022年7月12日公開開庭審理了本案。

上訴人王X及其委托訴訟代理人羅XX，被上訴人之委托訴訟代理人姚恒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王X上訴請求：

1.請求撤銷一審判決，并依法改判或駁回王XX的全部訴訟請求；

2.訴訟費用由王XX承擔(dān)。

事實和理由：

1.案涉購房款王X已全部支付完畢，其中王XX向王X出具的40萬元欠條中的欠款應(yīng)當(dāng)?shù)挚鄯靠?。王XX向王X出具40萬元的借條，是王X解決王XX與房屋占用人之間糾紛的酬勞，屬于王XX與王X之間的真實意思表示。目前該債務(wù)已經(jīng)到期，應(yīng)當(dāng)?shù)挚圪彿靠睢Ｒ粚彿ㄔ赫J(rèn)定40萬元欠款與房屋買賣屬于兩個法律關(guān)系，屬于事實認(rèn)定錯誤，欠條內(nèi)容與涉案房屋買賣之間存在不可分割的聯(lián)系。

2.王X向王XX支付了10萬元現(xiàn)金房款，證據(jù)充分，應(yīng)予認(rèn)可。王X通過現(xiàn)金給付方式向王XX支付10萬元房款，有取款記錄以及在場證人吳某的出庭作證。

3.根據(jù)房產(chǎn)交易市場的一般規(guī)則，都是房屋支付全款后才辦理過戶手續(xù)，王X支付了全部房款，王XX才將案涉房屋過戶給王X。

4.房屋買賣合同約定的尾款支付時間未到，即使王X未支付尾款，也不應(yīng)判決王X立即支付余款。

王XX辯稱，王X的上訴請求沒有任何依據(jù)，請求法院駁回其上訴請求。

王XX向一審法院起訴請求：

1.請求王X支付王XX剩余購房款688000元；

2.請求法院判令王X支付王XX違約金204000元，計算標(biāo)準(zhǔn)為，以購房款102萬元為基礎(chǔ)計算20%。

一審法院認(rèn)定事實：2019年1月18日，王XX與王X簽訂《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議約定王XX將門頭溝區(qū)1313號房屋（以下簡稱1313號房屋）及其附屬設(shè)施、設(shè)備出售給王X，成交價格為1020000元，付款方式為王X于合同簽訂之日起7日內(nèi)支付首付款300000元，剩下余款于2023年12月31日前支付完畢。上述協(xié)議載明“三、甲方（王XX）保證上述房產(chǎn)權(quán)屬清晰，無爭議；未被判決、裁定限制出售，也未設(shè)置抵押；不存在出售他人的情形。在房產(chǎn)變更到乙方（王X）名下之前，若發(fā)生上述原因引起產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，導(dǎo)致乙方無法完整行使該房產(chǎn)上的權(quán)利，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償，如導(dǎo)致乙方根本無法行使任何權(quán)利，則雙方解除合同，甲方退還乙方支付的房款，并支付乙方總房款20%的違約金”。

2019年王X通過微信轉(zhuǎn)賬和銀行轉(zhuǎn)賬方式共支付王XX購房款332000元，其中2019年1月18日微信轉(zhuǎn)賬40000元，5月9日微信轉(zhuǎn)賬10000元，8月19日微信轉(zhuǎn)賬22000元，1月21日銀行轉(zhuǎn)賬110000元，4月27日銀行轉(zhuǎn)賬100000元，8月19日銀行轉(zhuǎn)賬50000元。

2019年8月19日，案涉房屋辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)利人為李某。

雙方當(dāng)事人爭議的證據(jù)和事實：

1、關(guān)于1313房屋購房款的支付。

王XX主張扣除王X通過微信和銀行轉(zhuǎn)賬方式支付的332000元購房款后，王X尚欠付其688000元購房款。王X辯稱購房款已經(jīng)全部支付完畢，其主張除了上述的332000元購房款外，其在2019年的1月22日、2月28日、3月12日、6月19日、8月5日分別給付王XX現(xiàn)金50000元、10000元、50000元、20000元、10000元用來支付購房款，并提交情況說明和銀行明細(xì)清單、申請證人吳某出庭作證證明上述主張。王XX對銀行明細(xì)清單的真實性認(rèn)可，對其關(guān)聯(lián)性和證明目的不認(rèn)可，對情況說明和證人證言的真實性、關(guān)聯(lián)性和證明目的均不認(rèn)可。

王X主張其幫助王XX處理涉案房屋事宜，王XX自愿向王X支付40萬元，該40萬元用于抵償購房款，其提交2019年4月27日簽訂的欠條一份、協(xié)議一份及視頻和照片，并申請證人吳某、廉某和白某出庭作證證明其上述主張。協(xié)議載明“2019年1月，乙方王X為甲方王XX處理的其與姓名苑某的經(jīng)濟(jì)糾紛事件……以及甲方位于門頭溝區(qū)1313號房屋租賃糾紛事宜未能解決，乙方提供報警調(diào)解及其他居間服務(wù)。以上兩項事宜，甲方同意于2019年2月在事情達(dá)成后給付（支付）乙方王X服務(wù)期間所有的差旅費、酬勞費用人民幣共計40萬元。現(xiàn)在乙方已經(jīng)全面完善的履行了上述服務(wù)，甲方王XX認(rèn)可并承諾付款，付款日期為2021年2月底全部還清乙方王X欠款……”欠條上載明“……以上兩項事宜，甲方同意于2019年2月在事情達(dá)成后給付（支付）乙方王X服務(wù)期間所有的差旅費、酬勞費用人民幣共計42萬元……”協(xié)議和欠條落款上均有“王XX”字樣的簽名。王XX對證人證言的真實性和證明目的均不認(rèn)可，對協(xié)議、視頻和照片的真實性認(rèn)可，對其證明目的不認(rèn)可，對欠條的真實性、合法性和證明目的均不認(rèn)可，42萬元的服務(wù)費實際上并不存在。

王X主張其于2019年5月24日代替王XX支付（2019）京01執(zhí)193號案件中查封房產(chǎn)款項200495元，應(yīng)折抵購房款，并提交北海國際仲裁院法律文書生效證明、北京市第一中級人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書、（2019）京01執(zhí)193號之一執(zhí)行裁定書、北京市人民法院案款收據(jù)予以證明。王XX認(rèn)可上述證據(jù)的真實性，不認(rèn)可其證明目的，其主張執(zhí)行裁定書中有兩名被執(zhí)行人屬于連帶責(zé)任，被告王X在王XX未同意的情況下，替王XX滌除債權(quán)屬于個人行為，不應(yīng)從買賣合同的購房款中扣除。

王X主張其代替王XX支付涉案房屋印花稅和契稅31375.12元，應(yīng)當(dāng)作為購房款扣除，提交稅收完稅證明予以證明。王XX認(rèn)可王X繳納了辦房本的稅3萬余元。

2、關(guān)于違約金204000元的主張。

王XX主張王X未按照合同約定的期限支付首付款，其逾期支付行為給造成了經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)按照合同約定賠償違約金204000元，其提交《房屋買賣協(xié)議》予以證明。

對雙方爭議的事實和證據(jù)法院認(rèn)定如下：

1、關(guān)于1313號房屋購房款的支付。

根據(jù)北海國際仲裁院法律文書生效證明、北京市第一中級人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書、（2019）京01執(zhí)193號之一執(zhí)行裁定書、北京市人民法院案款收據(jù)，法院認(rèn)定王X于2019年5月24日代替王XX支付（2019）京01執(zhí)193號案件中查封房產(chǎn)款項200495元，應(yīng)當(dāng)在購房款中予以扣除。王X主張的其于2019年的1月22日、2月28日、3月12日、6月19日、8月5日分別給付王XX現(xiàn)金50000元、10000元、50000元、20000元、10000元用于支付購房款，其提供的證據(jù)不足，法院不予采信。王X主張其幫助王XX處理涉案房屋事宜，王XX自愿向王X支付40萬元，該40萬元用于抵償購房款，根據(jù)其提供的協(xié)議和欠條，與本案不屬于同一法律關(guān)系，不應(yīng)在本案中一并處理，法院不予認(rèn)定。王X主張其代替王XX支付涉案房屋印花稅和契稅31375.12元，根據(jù)雙方協(xié)議約定，過戶手續(xù)所產(chǎn)生的各種費用均有乙方（王X）承擔(dān)，故法院不予認(rèn)定該部分費用在購房款中扣除。

2、關(guān)于違約金204000元的主張。

王XX未提交證據(jù)證明王X逾期支付首付款的行為給其造成經(jīng)濟(jì)損失，且協(xié)議中并未約定逾期支付首付款的違約責(zé)任，故法院不予支持。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。王XX與王X于2019年1月18日就1313號房屋簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)依約全面履行。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。根據(jù)查明的事實，1313號房屋成交價格102萬元，王X通過微信和銀行轉(zhuǎn)賬方式已經(jīng)支付王XX購房款332000元，同時王X代王XX支付查封房產(chǎn)款項200495元，尚有487505元購房款未支付。雙方約定的付款條件雖尚未成就，但王X表示房款已經(jīng)全部付清，拒絕繼續(xù)支付購房款項，為減少訴累、一次性解決糾紛，對于王XX主張請求判令王X支付王XX剩余購房款的訴求予以支持，過高部分不予支持。關(guān)于王X主張其幫助王XX處理涉案房屋事宜，王XX自愿向王X支付40萬元，該40萬元用于抵償購房款，根據(jù)其提交的協(xié)議和欠條內(nèi)容顯示與本案不屬于同一法律關(guān)系，可另案處理。

綜上，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條，《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規(guī)定，判決：一、王X于本判決生效之日起七日內(nèi)支付王XX購房款487505元；二、駁回王XX的其他訴訟請求。

本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

王X提交三份視頻證據(jù)，內(nèi)容為2019年1月19日王X幫助王XX找回購房合同和發(fā)票，幫助收房并報警，以證明王X幫助王XX解決房屋糾紛。

王XX認(rèn)可上述視頻證據(jù)的合法性和真實性，不認(rèn)可其關(guān)聯(lián)性和證明目的，認(rèn)為該證據(jù)不屬于新證據(jù)的范疇。

本院認(rèn)為，人民法院受理民事案件后，經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人起訴的法律關(guān)系與實際訴爭的法律關(guān)系不一致的，人民法院結(jié)案時應(yīng)當(dāng)根據(jù)法庭查明的當(dāng)事人之間實際存在的法律關(guān)系的性質(zhì)，相應(yīng)變更個案案由。本案立案案由為商品房銷售合同糾紛，經(jīng)審查本案應(yīng)為房屋買賣合同糾紛，故本院對案由予以變更。

關(guān)于王X所提王XX向王X出具的40萬元欠條中的欠款應(yīng)當(dāng)?shù)挚鄯靠畹纳显V主張。根據(jù)王X提交的協(xié)議和欠條內(nèi)容，一審法院認(rèn)為該欠款與本案不屬于同一法律關(guān)系，可另案處理。上述認(rèn)定及處理并無不當(dāng)，本院予以維持。王X的此項上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于王X主張其向王XX現(xiàn)金支付10萬元購房款，其提供的證據(jù)不足，一審法院不予采信正確，本院予以維持。王X的此項上訴主張，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于王X主張雙方約定的購房尾款期間未到，一審法院不應(yīng)判決其立即支付余款。王X在一審及二審期間明確表示拒絕支付余款，一審法院基于減少訴累、一次性解決糾紛的考量，判令其向王XX支付剩余購房款并無不當(dāng)，本院予以維持。

綜上所述，王X的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費8613元，由王X負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　王　新

二〇二二年七月十九日

法官助理　　黃甜甜

書 記 員　　趙夢蕓